宏觀政策微調令樓市再次蠢蠢欲動，但與此同時，房地產調控也再度加碼。 據中原地產統計資料顯示，就在住建部發佈30城市巡查整頓房地產通知後，全國多城市密集開啟新一輪房地產整頓。截止到目前，7月已經有超過40個城市發佈了各類房地產調控升級政策，累計超過40次。這一調控次數刷新了最近2年以來樓市調控同期紀錄。而年內，樓市調控已經累計超過220次。 27日，58安居客房產研究院首席分析師張波在接受記者採訪時認為，從7月央行連續在公開市場淨投放以來，樓市並沒有升溫。從安居客的線上表現來看，7月23日-7月26日對比7月16日-7月22日，日均用戶流覽量下降的城市占比相對更高，其中用戶流覽量上升的城市包括，鄭州上升3.23%、蘇州上升3.53%、長春上升5.53%，下降較為明顯的城市包括，成都下降5.29%、重慶下降3.13%、西安下降4.71%。 不過，張波認為，央行在7月的操作並沒有對購房者產生直接的作用，熱點城市的降溫依然在持續，但是對於房企的影響卻是不容忽視的 ，在下半年整體經濟由“去杠杆”變“穩杠杆”的大背景下，貨幣政策的閘門已經開始調松，房企資金面的“乾渴度”有望得到緩解。 嚴防市場“燥熱” 關於貨幣政策與房地產之間的關係，中國經濟體制改革研究會副會長樊綱有一個描述：貨幣是一般等價物，貨幣跟所有需求都有關係，但所有貨幣都流向房地產還是因為市場供求出了問題。而這也是當前的房地產市場寫照。一邊是穩健貨幣政策，而另一邊則是房地產調控維持高壓模式。 7月23日，國務院常務會議部署更好發揮財政金融政策作用，支援擴內需調結構促進實體經濟發展。會議提出穩健的貨幣政策要鬆緊適度，保持適度的社會融資規模和流動性合理充裕，疏通貨幣信貸政策傳導機制，落實好已出臺的各項措施。 具體操作層面已有動作。7月23日，央行開展5020億元1年期中期借貸便利（MLF）操作，對沖當日1700億元逆回購到期量後，實現淨投放3320億元。就在前一周，7月16日至19日，央行分別開展了3000億元、1000億元、800億元、1000億元逆回購操作，對沖逆回購到期量後，累計實現淨投放5400億元。 微調的貨幣政策是否會再次引發房地產行業新一輪燥熱還未可知，但房地產調控卻搶先開啟新一輪“嚴打”模式。截止到目前，7月已經有超過40個城市發佈了各類房地產調控升級政策，累計超過40次。這一調控次數刷新了最近2年以來樓市調控同期紀錄。據記者不完全統計，7月份以來各城市出臺的調控政策涉及多個方面。這其中包括進一步規範企業購買商品住房行為、規範商品房銷售秩序、全面整治互聯網房產仲介、打擊二手房市場“陰陽合同”和“高評高貸”現象、打擊房地產領域違法犯罪行為以及暫停個人之間不動產抵押業務等等。 記者注意到，個別城市甚至還針對調控房價以比例形式設置了漲幅上限。7月10日，福建寧德市發佈通知，中心城區新建商品住房均價在2018年1月份程度（8882元/平方米）的根底上，每年漲幅控制在6%以內，普通高層住宅（毛坯）預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內。值得注意的是，7月份各地出臺的調控政策中，包括寧德、臨汾、棗莊、大理、澄邁、西雙版納等在內的三四線城市似乎佔據了主流。 政策微調“加熱”效應有限 7月27日，中原地產首席分析師張大偉分析認為，雖然一二線熱點城市房價依然平穩，但三四線城市房價已經出現異動，逢漲必查，這是此輪房地產政策密集發佈的最核心原因；另外，最近貨幣政策逐漸寬鬆，各地加緊調控也是為避免市場出現波動。 7月23日，REICO工作室受邀在博鼇•21世紀房地產論壇第18屆年會發佈了《2018年2季度中國房地產市場報告》。各線城市房價全面上漲且漲幅均高於上季度，6月份二線和三四線城市房價漲幅增加至歷史較高水準。二季度，一線、二線、三四線城市新建商品住宅價格分別環比累計上漲1.0%、2.6%、2.6%；一線城市新建商品住宅價格在連續3個季度下降後開始轉升；二線和三四線城市新建商品住宅價格繼續上漲，且漲幅分別比上季度高1.8個和1.3個百分點。2季度，一線、二線、三四線城市二手住宅價格分別環比累計上漲0.7%、1.9%、1.8%，漲幅均高於上季度。二線、三四線城市新建和二手住宅價格漲幅均逐月增加，6月份，二線和三四線城市新建商品住宅價格月環比漲幅均增加至超過1%的較高水準。 不過，市場異動可能也僅僅是萌芽狀態。從58安居客房產研究院提供的線上使用者表現資料來看，通過將2018年7月第三周和5月第二周的資料對比可以發現，一二線熱點城市的用戶流覽量總體呈現下降趨勢，例如北京下降了9.4%，上海下降了11.4%，但也有部分城市流量小幅上升，例如蘇州上升了2.0%，天津上升了4.3%，哈爾濱上升了4.9%。 張波認為，在樓市調控加“嚴打”雙重的“降溫”效力之下，貨幣政策微調對於樓市的“加熱”影響十分有限。此輪的房地產“嚴打”最首要的影響是“降溫持續”，尤其是上半年房價依然上漲的部分二線城市，調控的壓力會增大。受此影響，房企在重點調控城市的拿地會更為謹慎。 張波認為，房地產調控將進入“邊打邊調”。即，“嚴打”的同時各地調控政策仍然會不斷出臺，精准化調控政策將成為下半年的“重頭戲”。 儘管樓市或許並不會開始新一輪的起飛，但放寬的貨幣政策對於房企的影響卻是不容忽視的。張波表示，在下半年整體經濟由“去杠杆”變“穩杠杆”的大背景下，貨幣政策的閘門已經開始調松，房企資金面的“乾渴度”有望得到緩解。 新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷也坦言，“貨幣政策的鬆緊適度基本與房地產無關，政策還是會嚴控資金流向房地產，指望房地產反彈的可能性是不存在的。不過，房地產行業上下游都有水了，房企大面積渴死也就不太容易。” 樓市調控仍不能放鬆 調控趨緊是業內整體判斷，張大偉預計，2018年下半年，樓市調控力度將全面超過上半年。從7月初開始的多個城市全面加碼調控，預計樓市升級的調控政策內容將不斷出現，而從住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特徵，在政策推動下市場也會逐漸保持平穩。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，“房住不炒”的邏輯仍然不會變，部分城市還會強調繼續管控樓市。但是他也指出，不排除部分地區在銀行貸款等方面會根據實際情況進行政策調整的可能。 在繼續嚴格調控的趨勢下，降溫仍是下半年樓市的主旋律。張波稱，“從58安居客房產研究院調研的購房者的信心指數來看，購房者對於樓市整體的信心趨勢在上半年呈現下滑之勢，雖然在5月稍有回檔，但在6月轉而明顯下跌。可以看出6月政策不斷出臺，尤其是七部委對於30個城市的房地產市場嚴格治理更是強化了購房者對於未來的預期，熱點城市的房價的上漲動力也會因此得到一定抑制。” 歐陽捷表示，在出口、消費增速大概率下降的趨勢下，固定資產投資和房地產投資都必須穩定。政策調控應該主要進行打補釘、微調整，既要避免定向寬鬆帶來樓市局部過熱產生泡沫風險，也要防止打壓過猛導致預期大跌。 因宏觀政策微調，業內也開始出現樂觀聲音。“接下來還是有很多新的機會，比如購房需求還是比較強勁的，這也容易帶來樓市量價上升的態勢。”嚴躍進稱。 記者注意到，嚴厲調控之下，房地產市場違法違規現象仍在暗自滋長。一些樓盤仍在極力以一些方式突圍限購。而這說明，以行政調控為主要特徵的宏觀調控仍然不能放鬆。 【大華網路報】
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